הבית הוא לא רק קירות עבור רוב המשפחות בישראל, דירת המגורים היא הנכס המרכזי והיקר ביותר שנצבר במהלך השנים. לכן, אין זה מפתיע שסוגיית חלוקת דירה בגירושין היא לעיתים קרובות סלע המחלוקת המרכזי בפירוק החבילה. האם מוכרים את הדירה בשוק החופשי? האם לאחד הצדדים יש זכות ראשונים לרכוש את חלקו של השני? וכיצד משפיעה נוכחותם של ילדים על ההחלטה? כעורך דין לענייני משפחה בצפון המתמחה בליטיגציה מסחרית, אני ניגש לסוגיה זו לא רק כסכסוך משפחתי, אלא כניהול נכס אסטרטגי לכל דבר.
ברירת המחדל המשפטית: פירוק שיתוף במקרקעין
כאשר בני זוג רשומים כבעלים משותפים של דירה, חוק המקרקעין קובע שכל שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. עם זאת, בעולם של חלוקת רכוש בגירושין, המציאות מורכבת יותר.
- עיכוב המכירה: בית המשפט לענייני משפחה יכול לעכב את מכירת הדירה עד שיימצא פתרון מגורים הולם לילדים הקטינים ולהורה המשמורן. זהו שלב שבו עורך דין משפחה נתניה או בחדרה חייב להפגין יכולת ליטיגציה גבוהה כדי לאזן בין הזכות הקניינית של אחד הצדדים למכור, לבין הצורך להבטיח יציבות לילדים.
- זכות קדימה: בטרם מוציאים את הדירה למכירה באמצעות כינוס נכסים (תהליך יקר שגורר עמלות גבוהות), ניתנת לצדדים האפשרות לרכוש אחד את השני.
חלוקת רכוש בגירושין עם ילדים – זכות המדור
במסגרת תביעת המזונות, עולה תמיד שאלת ה"מדור" (מגורים). אם הוחלט על מכירת הדירה, ההורה שאינו מחזיק בילדים במשמורת מלאה (או במקרה של משמורת משותפת מזונות שכוללים מדור) מחויב להשתתף בעלויות השכירות או המשכנתא של הילדים במקום מגוריהם החדש.
הזווית הקרימינולוגית: מחקרים מראים כי מעבר דירה פתאומי ואיבוד ה"בית" הפיזי מחריפים את טראומת הגירושין אצל ילדים. לכן, אנו פועלים במישור המשפטי לא רק כדי להשיג את הנתח הכלכלי הגדול ביותר, אלא כדי לייצר "נחיתה רכה" עבור התא המשפחתי.
הדירה ה"חיצונית": מה קורה עם נכס שהיה שייך לצד אחד לפני הנישואין?
זהו אחד הנושאים העסיסיים והמורכבים ביותר בליטיגציה של רכוש. האם דירה שקיבלת בירושה או שקנית לפני החתונה נשארת שלך?
- כוונת שיתוף ספציפית: הפסיקה בישראל קובעת שאם הצדדים חיו בדירה שנים רבות, שילמו יחד את המשכנתא או שיפצו אותה מחשבון משותף, הצד השני עשוי לקבל 50% מהנכס – גם אם הוא לא רשום בטאבו!
- ההגנה הטובה ביותר: הדרך היחידה למנוע תרחיש כזה היא הסכם ממון לפני נישואים. ללא הסכם כזה, אתם חשופים לפרשנות של בית המשפט שיכולה לעלות לכם מיליוני שקלים. אם לא עשיתם הסכם, תצטרכו עורך דין לענייני משפחה בחדרה שיודע לנתח מסמכים פיננסיים ולהוכיח שהפרדה רכושית אכן נשמרה בפועל.
אסטרטגיה כלכלית: האם כדאי לקנות את הצד השני?
לפני שאתם ממהרים לחתום על עורך דין הסכם גירושין שמחלק את הדירה, כדאי לבצע הערכת שווי אובייקטיבית.
- נטל המשכנתא: לעיתים קרובות, צד אחד רוצה להישאר בדירה "בכל מחיר", אך מגלה שהמשכנתא כבדה מדי על כתפיו לבד.
- איזון משאבים: במקום לשלם כסף מזומן על חצי הדירה, ניתן לבצע קיזוז מנכסים אחרים. למשל, אחד הצדדים מוותר על חלקו בפנסיה או במוניטין של העסק (כאן נכנס הניסיון שלי בהסכם שותפים והסכם מייסדים מסחריים) בתמורה למלוא הבעלות על הדירה.
למה לא מומלץ להגיע לכינוס נכסים?
במקרים שבהם בני הזוג אינם מגיעים להסכמה, בית המשפט ממנה כונסי נכסים (בדרך כלל עורכי הדין של הצדדים) למכירת הדירה.
החיסרון: שכר הטרחה של הכונסים (4% פלוס מע"מ משווי הנכס) ועוד הוצאות פרסום ושמאות מקטינים משמעותית את הסכום שיישאר לכם ביד.
המלצה שלי: תמיד עדיף להגיע להסכם גירושין ללא ילדים (או עם ילדים) שמסדיר את המכירה באופן עצמאי ומבוקר, מאשר להשאיר את גורל הבית בידי כונסים חיצוניים.
לסיכום: חלוקת הדירה היא הרבה יותר מהליך טכני. זוהי החלטה שתקבע את העתיד הכלכלי שלכם לשנים הבאות. שילוב בין הבנה בנדל"ן, ליטיגציה מסחרית ורגישות לדיני משפחה הוא המפתח לצאת מהתהליך הזה כשידכם על העליונה.
